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租赁合同纠纷发生时怎么办?

2018年5月25日  深圳人损损害赔偿律师   http://www.shgchpcls.com/
  租赁行为的发生导致租赁合同的纠纷,作为合同纠纷中一种非常普及的纠纷现象,我们需要了解租赁合同纠纷案件发生时的法律知识。当租赁合同出现纠纷,才可合理举证,维护自己的权益。
  租赁合同纠纷的举证责任
  一、房屋租赁合同纠纷需证明当事人主体适格的证据
  1、当事人为自然人的,应提交身份证明资料,如身份证或户口本等;
  2、当事人为法人或其他经济组织的,应提交主体登记资料,如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等;
  3、法人或其他经济组织的名称在诉争的法律事实发生后有变更的,应提交变更登记的资料。
  二、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁法律关系成立的证据
  1、证明房屋产权的证据;
  2、租赁许可证及租赁登记证明;
  3、证明转租合法性的证据;
  4、房屋租赁合同。
  三、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁合同履行情况的证据
  1、证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据;
  2、承租人履行合同情况的证据,如交付定金(或保证金或押金)、租金、管理费、水电费等费用的发票或收据等。
  四、房屋租赁合同纠纷需当事人在诉讼请求中有具体请求金额的,应提交详细的计算清单。
  以上四点是我国法律规定对于房屋租赁合同纠纷的举证责任的规定。
  租赁合同纠纷的法律分析
  合同制度运用的活跃程度彰显地方经济的活跃,租赁合同的大量运用,解决了租赁物在利用主体、空间、时间上可能出现的使用不足问题,能充分实现物尽其用,那么正确及时处理租赁合同中可能出现的各种纠纷就是发挥租赁合同功效、实现辖区经济良性有序发展的的切实司法需要。本文就我庭(大兴区法院红星法庭)在处理租赁合同中发现的当事人双方争执点及对策作几点简要的分析,以期能在审判实践中得到一些启示。
  一、租赁合同纠纷中租赁期限之争
  租赁合同的期限是租赁合同的必备条款,一般对双方当事人来讲,租赁期限是明确而又具体的。但是租赁合同随着双方当事人的动态履行行为可能发生一些变化。诸如,在今年我庭处理的北京市大兴区西红门镇第一经济合作社(以下简称西红门第一经济合作社)诉北京鸿鸽搅拌站有限公司(以下简称鸿鸽公司)租赁合同纠纷中,因鸿鸽公司拖欠西红门第一经济合作社的租金,曾在2005年被诉至我院,最终以调解方式结案,调解书约定鸿鸽公司在规定期限内若不给付租金,双方之间的租赁合同即解除。后鸿鸽公司并未按照调解书确定的期限给付租金,而是拖后数月被我院强制执行方才给付。后鸿鸽公司继续使用租赁场所,并给付部分租金,但也陆续拖欠了些租金。现西红门第一经济合作社又起诉要求解除租赁合同及返还部分租金,并认为双方原先签订的租赁合同已经因鸿鸽公司违反调解书而解除,现双方之间存在的系不定期的事实租赁关系。而鸿鸽公司主张双方仍旧履行的是原租赁合同,原来的租赁合同尚未到期,故不同意解除。

  上述案例中即存在双方对租赁期限的争议问题,本院通过审理后认为,双方签订的租赁合同因鸿鸽公司不履行我院于2005年出具的调解书而解除,此解除方式系法定解除,系因民事调解书形式确定的解除条件的实现而在双方之间解除租赁关系,该租赁合同的解除并不需要双方之间再行解除租赁合同的意思表示。在双方解除租赁合同后,虽然鸿鸽公司继续占有、使用租赁物,而且西红门第一经济合作社仍按原合同收取租金,但是并不能认为此系原租赁合同的完全复活,而应认为双方新产生了不定期租赁关系,双方均有权随时解除这种事实租赁关系。
  二、租赁合同纠纷中租金给付时间之争
  在一份完整的租赁合同中,租金的给付时间也应该是明确而又具体的,本不应产生争执。而本庭受理的北京三友通达公司诉刘鹏的租赁合同纠纷一案中,双方便对租金给付时间产生了争议,双方争执点为在租赁合同履行过程中签署了一份搬迁协议(因涉案租赁场所面临拆迁)约定:出租方履行告知义务及时责令承租方从即日起搬迁,限期一个月(截至2005年11月18日),自2005年7月1日至搬迁之日止,房屋租金及水费于搬迁之日一次性付清。直至2008年,上述租赁场所仍未被国家拆迁,承租人也未从承租场所中搬迁。承租人刘鹏拖欠租金至诉前。后北京三友通达公司因刘鹏拖欠租金致使租赁合同的目的无法实现为由要求解除租赁合同,而刘鹏则辩称其并未拖欠租金,只是双方约定的给付租金的条件尚未到来,故其不存在违约行为。
  本案中,双方争议的焦点即租金的给付时间。本院经审理后认为,双方虽在搬迁协议中约定租金在搬迁之日一次性给付,结合双方对搬迁期限的约定,承租人刘鹏应在2005年11月18日之前搬迁。但从之后实际情况的发展看,上述地方并未拆迁,故该搬迁协议对双方并未有实际约束力,现刘鹏主张须在搬迁之日一次性给付租金的抗辩缺乏事实支持,最后,我院认为在该案中双方仍旧应履行租赁合同中规定的租金给付时间的约定。被告刘鹏拖欠租金即构成了合同违约。
  三、租赁合同纠纷中合同效力之争
  租赁合同的有效、无效也是众多租赁合同纠纷出现的争执点。在我庭处理原告王珍诉被告旧宫一村及被告北京祥泽园公司的租赁合同纠纷一案中,原告认为,被告祥泽园公司与旧宫一村于2000年10月15日签订的租赁合同中所涉及的租赁场地,实际上原告已在2000年初就因与旧宫一村签订租赁合同而实际占有,故祥泽园公司与旧宫一村签订的租赁合同应为无效。而祥泽园公司则认为其与旧宫一村签订的租赁合同有效,其租金是通过原告交纳的(声称其不仅承租旧宫一村的土地,即涉案纠纷土地,还承租了与此诉争场所相邻的原告王珍的5间房,又因王珍系旧宫一村的村民,就让其帮助向旧宫一村代交租赁场地费用),而旧宫一村则辩称,我村并未有与祥泽园公司存在租赁合同的记载,因不存在租赁合同的记载,也就谈不上该合同有效无效。庭审中,祥泽园向我院提交盖有旧宫一村公章的租赁合同复印件一份,其表示原件无法找到。

  对涉案租赁合同纠纷,经我庭向当时在合同上盖章的旧宫一村的有关人员了解,当初祥择园公司与旧宫一村签订的租赁合同是为了祥泽园公司办理营业执照而签订的,其并不实际存在。根据祥泽园公司的营业执照载有的该公司成立时间可知,在祥泽园公司与旧宫一村签订所谓租赁合同时,祥泽园公司尚未成立。
  同时,租赁合同作为租赁双方的合意,在旧宫一村也否认存在租赁合同的情况下,本院无法认定存在该份租赁合同。就不存在的租赁合同而言,谈不上其有效和无效的问题,最后,我们以祥泽园公司与旧宫一村并不存在客观实际的租赁合同为由,判决驳回了原告要求确认旧宫一村与祥泽园公司签订的租赁合同无效的诉讼请求。
  四、承租标的物系违章建筑的租赁合同是否有效
  在城乡结合部,许多农户在宅基地上建造房屋很多是未经相关部门批准的违章建筑,在其将所建设的房屋出租给承租人后发生租赁合同履行过程中的纠纷时,承租人多以签订的合同标的系违法建筑,根据相关规定,该房不能出租,签订的合同应属无效为由进行抗辩。对此,笔者认为,处理租赁合同案件应最大限度尊重双方当事人的自由意志,只要其双方签订的租赁合同不侵害国家、集体及第三人的利益,租赁合同一般应按照有效处理,此为私法自治的必然要求。同时,违章建筑,亦应由相关的行政机关从行政管理的角度进行管理和规制,纵使存在违章建筑的出租问题,亦不宜由民事法律以简单的无效进行处理。
  五、租赁合同纠纷中合同解除抑或合同违约之争
  合同解除与合同违约本系两个独立的概念,但是合同解除如若不当,也可能会与合同违约交织起来。在我们处理的原告张阅尽起诉被告北京星光照相器材厂一案中,原告主张涉案租赁场所系被告强行收回,而被告辩称双方系协商解除租赁合同。双方各执一词。原告主张被告强行收回租赁场所一事在公安机关有案可查(后经向公安机关调查取证并未有其欲证明事项的记载),而被告则提供了双方交接物品的清单(系承租人承租房屋后购置部分物品,因欲解除租赁合同,出租人将租赁场所中物品与承租人进行物品移交的手续),交接清单上有原告单位工作人员的签名。同时被告亦向本院提交了双方沟通协商解除租赁合同的一些往来函件,以示在解除租赁合同前有一个双向沟通的过程。最后,我院结合运用民事诉讼证据规定中的优势证据规则,认定双方解除租赁合同并无违约行为,驳回了原告要求被告承担违约责任的诉讼请求。
  当然,租赁合同纠纷涉及的问题还很多,以上仅是从笔者所在法庭近年来处理租赁合同纠纷中一些典型案例反映的纠纷类型的总结。租赁合同多涉及不动产,关系社会经济秩序的有序运行,故我院在处理租赁合同中亦尽谨慎的态度,力争法律效果和社会效果的有机统一。